2020年，政策在鼓励住房租赁行业发展的同时更多着力于规范市场，长租公寓整体融资环境较为冷淡，资本逐渐退潮。然而，2021年，随着疫情的稳定和政策的支持，尤其是近期支持保障性住房的政策的出台，住房租赁市场的融资环境走向宽松，促使多家房企踊跃发行住房租赁专项债券进行融资，发展住房租赁市场。住房租赁专项债券，会是房企系长租公寓企业的出路吗？
一、房企系长租公寓的融资渠道有哪些？
2021年，房企融资环境日益收紧。据贝壳研究院统计，2021年1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%。然而，为了培育住房租赁市场，政府大力支持住房租赁方面的融资，长租公寓市场迎来了住房租赁债券的发债潮。那么，长租公寓企业的融资渠道有哪些呢？
目前，长租公寓的主要融资方式包括股权融资、债权融资、现金流融资三种类型。常见的融资方式有PE\VC参与的公司股权融资、IPO、住房租赁专项债券、类REITs、CMBS和ABS等。
图：长租公寓融资方式
资料来源：工行投行研究中心，迈点研究院整理
不同于轻资产运营模式的长租公寓企业，由于无法提供抵押、在债权性融资方面比较困难、以未来的现金流作为资产进行股权融资，房企的重资产运营模式决定了其融资方式。房企系长租公寓企业融资方式与一般商业地产类似，往往采用银行信贷、债券发行、类REITs、CMBS等融资途径。
二、政策推动房企拓宽融资渠道
2017年8月15日，发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。2018年3月21日，龙湖集团成功发行第一期30亿元人民币的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，标志着全国首单住房租赁专项债券正式发行。
自“三线四档”公布以来，房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档。快速降负债的背后也加大了房企财务危机的风险。据人民法院公告网披露，A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。2021年行业融资整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力，不得不积极拓展融资渠道。
2021年，中央发布了一系列发展保障性租赁住房的政策，主要从增加供给、支持改建、降低企业税负等方面重新构建大城市住房租赁市场的格局。7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构发行金融债券。在政策的推动下，各大房企纷纷布局住房租赁领域，积极发行住房租赁专项债券。
三、房企需将70%的募集资金用于保障性租赁住房建设
据迈点研究院统计，截至2021年7月底，今年市场上房企共发行住房租赁专项债券7笔，拟发行5笔，总计募集资金257.37亿元。发行房企背景包括民企、央企和国企，共10家。从发行利率上看，12笔专项债票面利率中位数仅为3.75%，发行的利率较低，这与整体利率水平下降以及政府对住房租赁融资的支持有关。
数据来源：公开资料整理，迈点研究院
从募集资金用途来看，绝大部分资金投向保障性租赁住房建设，剩下的用于补充流动资金和偿还银行贷款。如华润将不低于35亿元（发行总规模50亿元）拟用于住房租赁项目，不超过15亿元用于补充流动资金和偿还银行贷款；万科将21亿元（发行总规模30亿元）拟用于公司住房租赁项目建设和运营，剩余部分拟用于补充公司营运资金；荣盛将不低于21亿元（发行总规模30亿元）拟用于发行人住房租赁项目建设、住房租赁项目改建或升级等与住房租赁相关的投资，剩余部分用于补充公司营运资金。
总体来看，今年的住房租赁专项资金债券投放量充足、发行规模大、利率低，解决了长租公寓企业建设公寓的融资问题，有利于促进住房租赁市场的长期规范化发展。虽然房企只有不到30%的资金可支配，但也可部分帮助房企解决融资方面的燃眉之急。
不过，虽然融资能力强的头部企业在逐渐拓宽渠道，资金实力弱的中小房企仍将面临巨大的融资压力，预计未来房企洗牌将进一步加剧。期待中小房企依据自身优势，积极进行资源整合，寻求新的融资渠道，跟随政策导向，探索多元化的发展战略。
相信在中央“租购并举”和“房住不炒”的基本纲要的引领下，金融机构对住房租赁专项债券的支持仍会持续一段时间，为房企系长租公寓的发展带来长期利好。建议房企系长租公寓企业把握窗口期，坚定战略，加速布局住房租赁市场。
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